Les trois articles sur le logement ont été rédigés par Jean-Pierre Paret en collaboration avec Guy Roustang. J.P.Paret a été directeur général de l’Office public HLM de la ville de Marseille, puis promoteur privé et enfin directeur général de Logirem de 1994 à 2005. Il est actuellement membre du Conseil d’administration de Famille et Provence. J.P.Paret a demandé l’avis de quelques acteurs du logement social avant l’insertion de ces articles dans l’ECC.

  Revenir à une aide à la pierre beaucoup plus importante

Comme vu précédemment, le dispositif PINEL (du nom du récent ministre du logement qui a proposé cette exonération comme l’avaient fait ses prédécesseurs depuis 20 ou 30 ans) permet à un investisseur privé de recevoir une aide (à la pierre) de l’Etat par le biais de l’exonération fiscale pouvant atteindre 63 000 Euros en 12 ans. Les contreparties sont relativement minimes et peu contrôlées. Le locataire peut éventuellement percevoir une aide à la personne. Un logement HLM revient à 90 000 Euros pour un T 2 et à 150 000 Euros pour un T 4. Ne vaudrait-il pas mieux affecter les dégrèvements d’impôt  au moins en partie au logement social ? L’incidence sur le  BTP serait nulle car un logement social qui souffre encore de l’image des “tours et des barres“ a depuis la fin des années 70 une qualité au moins égale si ce n’est supérieure à celle du logement privé. A noter que les logements sociaux les plus anciens, financés avec une aide à la pierre plus conséquente, non seulement ont des loyers beaucoup plus abordables, mais aussi  permettent de financer la construction de logements neufs et ce depuis plus de 50 ans. Appliquons au Logement Social une aide à la pierre et une aide à la personne comparable au dispositif Pinel. Reste à préciser où mettre le curseur entre ces deux aides.

Travailler encore plus les projets

Il doit être possible de revenir à des constructions moins chères avec une architecture de qualité. Un logement de grande surface est gage de qualité de vie, voire de luxe, mais réaliser un logement T2 de 50 M2, avec le loyer élevé correspondant devient un faux luxe et ne sera pas accessible à un ménage très modeste.  Le candidat locataire préfèrera sans doute un logement plus petit avec des prestations plus sommaires mais avec un loyer correspondant à ses revenus. De nombreux architectes de talent sont capables de réaliser des logements de qualité, de surfaces plus modestes.

En finir avec l’attrait de l’accession à la propriété en maison individuelle

 Combien d’accédants, surtout en maison individuelle, se sont endettés de manière très importante, ont travaillé sans relâche pour aménager leur intérieur, leur jardin dans une région où le marché est peu tendu, sans imaginer (ou si peu) les dépenses supplémentaires (la deuxième voiture, l’accompagnement des enfants…). Ils se retrouvent ficelés à leur emploi, quand ils ont la chance d’en avoir un, sans pouvoir évoluer et changer de travail car la maison (à condition déjà de trouver un acquéreur) serait revendue à perte. Il est très dommage de “gâcher “du foncier loin des centres ville car cela coute très cher à la collectivité. Il est beaucoup plus intelligent du point de vue urbanistique et financier de densifier les centres et la première couronne, là où les services existent déjà.

Dégager du foncier

C’est aux Pouvoirs Publics de travailler à retrouver du foncier et à mettre en place des procédures-à inventer ou réinventer- pour éviter la flambée des prix des terrains. Obliger sur chaque opération nouvelle -même 8 logements- de réaliser 25% de logements sociaux, sans se limiter systématiquement au PLS, sera une manière de faire baisser les prix. Il sera toutefois nécessaire que les acteurs du logement social cessent de faire de la surenchère sur leurs collègues mais néanmoins concurrents. Cette pratique de création de 25% de logements sociaux sur chaque opération nouvelle faciliterait grandement la mixité sociale. Des communes le font et cela fonctionne très bien alors qu’il semble illusoire d’espérer cette mixité sociale dans des quartiers anciens à forte dominante de logements sociaux (Ex ZUP ou ZAC dégradées) Les Centres Ville   se paupérisent et certaines communes se sont lancées dans leur réhabilitation. Il est important de récupérer ces centres ville et la première couronne des villes moyennes par une approche résolument urbanistique. Tous les services sont là et continuer à gaspiller de l’espace en étendant les villes est contre - productif. Travailler en centre - ville est complexe, chronophage, cher et intéresse très peu les promoteurs qui préfèrent réaliser des opérations neuves que se risquer en centre - ville. Pourquoi ne pas demander aux promoteurs publics ou privés d’investir en centre - ville lorsqu’ils réalisent une opération neuve sur la commune. Certains maires l’exigent, pourquoi si peu ? Il est regrettable que seules des associations pilotées par des bénévoles, sans moyens et sans ingénierie financière soient pratiquement les seules à œuvrer dans cet habitat dégradé. Que l’Urbanisme intelligent reprenne droit de Cité.  

La Densification a mauvaise presse !!! Et pourtant, il suffit de lever les yeux en ville pour s’apercevoir que les anciens n’hésitaient à surélever des immeubles de  un ou deux niveaux. Aujourd’hui avec des produits modernes et légers, il est tout à fait possible de faire la même chose. Des copropriétés ont déjà réalisé ce type d’opération. La soi-disant densité effraie et pourtant la densité est en général plus élevée en centre - ville (hors hyper centre souvent dégradé) que dans les ZUP et les ZAC. La peur des tours et des barres des années 60 conforte les concitoyens dans ce refus d’augmenter cette densité. Lors de la réalisation des P.L.U. (Plan Local d’Urbanisme), ou de leurs révisions fréquentes une approche pédagogique est à mettre en place. Il existe de nombreux délaissés, de « dents creuses », de friches, à valoriser et construire.

La Vente des Logements Sociaux

Compte tenu des besoins importants  en fonds propres (20 à 25 % du cout d’une opération neuve) que nous pourrions appeler comme les Anglais « Fonds perdus », la vente des logements aux habitants ou à d’autres gestionnaires publics, permet de trouver des recettes. Cette vente doit être étudiée très finement car ce sont souvent les logements les mieux placés et parfois anciens qui génèrent des autofinancements importants et bien sur, ce sont ceux-ci qui sont le plus facilement vendables. Les Sociétés le font déjà, sans doute faut il passer à une vitesse supérieure. La construction neuve, l’amélioration du parc et la baisse des financements publics le demandent.

Et les Investisseurs Institutionnels (les ZIN-ZINS) ??

Le parc privé locatif doit lui aussi tenir son rôle et le dispositif Pinel à condition qu’il soit rigoureusement appliqué avec des loyers nettement inférieurs au prix du marché (20 à 25%) est une mesure intéressante. « Ne faut-il pas, également, faire revenir le « capital dormant » des Investisseurs Institutionnels ?   Les banques et assurances détenaient en France un million de logements au début des années 90 avec un effet stabilisateur important sur le marché locatif, elles en détiennent aujourd’hui moins de cent mille. » (Et nous vivrons des jours heureux. Actes sud, nov.2016.page 86).

  L’Amélioration du Parc et la politique énergétique

Le parc logements des bailleurs vieillit et les logements construits dans les années 60 ont besoin d’une réelle amélioration et les pouvoirs publics aident (de moins en moins) financièrement les organismes, notamment si une amélioration thermique importante est prise en compte et c’est tant mieux. Attention, la chasse à la subvention empêche bien souvent le maître d’ouvrage de réfléchir avec les habitants et de trouver les solutions les plus efficientes. Calcule- t- on le coût du dernier KW heure économisé et le temps de retour sur investissement ? Faut-il réaliser les mêmes travaux à Marseille et à Briançon ? Doit-on poser 40 cm d’isolant en façade sud d’un immeuble dans le sud de la France et minimiser des largeurs de balcon déjà très modestes ? En construction neuve, un immeuble auto suffisant en énergie se justifie et cela est possible. Réfléchir avant tout avec les habitants sur les travaux à réaliser, agrandissement des balcons, créations d’ascenseurs alors que les quatrième étages ont de plus en plus de mal à trouver preneur, travail sur le handicap, lieux de rencontres et « parcours de l’invité », jardins de proximité….

La politique de l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine)

Certes, il convient de reprendre de fond en comble de nombreux quartiers. Mais comment ? Beaucoup d’argent a été dépensé sur des démolitions, restructurations, construction de nouveaux logements souvent en accession à la propriété, avec tout ce que cela représentait pour les habitants obligés de quitter l’appartement où ils avaient vécu 20 ans ou plus de leur vie. La démolition d’un immeuble par implosion devrait être l’exception. C’est toute une histoire de vie qui disparait en un instant. Arrêtons cette démolition spectacle et aidons les anciens habitants à faire leur deuil en démolissant étage par étage. En général cela coute moins cher, et que de traumatismes épargnés ! Alors que les dépenses sur le bâti (notamment démolitions) étaient très importantes, les services publics disparaissaient  (la poste, les polices de proximité…) ainsi que les associations faute d’aides publiques. Associations dont on parle lorsqu’elles dérapent avec parfois l’aide de certains élus, mais dont on oublie le travail colossal qu’elles réalisent dans une multitude de domaines : suivi des études, musique, danse, formation à la demande d’emploi etc. pléiade de possibilités qui structurent la vie du quartier. Les dépenses d’accompagnement ne furent pas à la hauteur des besoins. De nombreux bailleurs aujourd’hui considèrent qu’apporter un logement de qualité c’est bien mais que la notion d’habiter va bien au-delà et que soutenir des propositions d’habitants améliorant la qualité de vie fait intégralement partie de leur métier. Dans les années 90, la démolition avait très mauvaise presse, « on cassait du bien commun, » aujourd’hui le curseur ne s’est- il pas trop déplacé ?

La ségrégation urbaine et la mixité sociale

 Cela fait longtemps que l’on parle de mixité sociale dans l’habitat comme solution à la ségrégation dans les territoires Eric MAURIN a publié en 2004 (au Seuil, La République des Idées) « Le ghetto français » Où il explique : « Le tableau des inégalités territoriales révèle une société extraordinairement compartimentée, où les frontières de voisinage se sont durcies et où la défiance et la tentation séparatiste s’imposent comme les principes structurants de la coexistence sociale…..Chaque groupe s’évertue à fuir ou à contourner le groupe immédiatement inferieur dans l’échelle des difficultés » Bien sûr il convient d’essayer de réaliser un urbanisme de qualité mais cela n’empêchera pas la pauvreté aujourd’hui. Traitons les divers quartiers avec la même qualité de services quelle que soit sa population avec éventuellement un « plus » d’accompagnement social. La politique affichée de l’ANRU était de mettre fin à la ségrégation sociale en démolissant massivement et en créant de nouveaux logements destinées aux classes moyennes qui reviendraient habiter dans ces quartiers en accédant à la propriété. Le résultat visuel est certainement réussi mais Yazid Sabeg, président du comité d’évaluation et de suivi de l’ANRU dira en 2012 « Avec la rénovation urbaine, on refait du ghetto, mais en plus propre » (Voir Renaud Epstein, La rénovation Urbaine page185) En effet, les promoteurs ont réalisé des programmes immobiliers « modestes » et les accédants  furent des anciens locataires de la ZUS dont les revenus étaient à peine supérieurs au revenu moyen des habitants du quartier. Arrêtons de croire à une fumeuse mixité sociale pour des quartiers qui ont basculé dans la pauvreté, mais apportons dans ces lieux tous les services et la qualité d’espaces publics que l’on trouve dans des communes de population comparable. En revanche, pour chaque construction neuve, exigeons 25% de logements sociaux avec un maximum de PLAI, seul logement dont les loyers correspondent aux possibilités des ménages modestes. C’est seulement à ce prix qu’on diminuera demain une importante ségrégation sociale. Les élus le souhaitent- ils vraiment ?  La balle est dans leur camp.

 La 22e édition du rapport annuel sur l’état du mal-logement de la Fondation Abbé Pierre dessine le portrait d’une France fracturée par la crise du logement. « Quatre millions de personnes sont sans abri, mal logées ou sans logement personnel. Outre ces situations les plus graves, 12,1 millions de personnes sont touchées à des degrés divers par la crise du logement. Effort financier excessif, précarité énergétique, risque d’expulsion locative, copropriétés en difficulté, surpeuplement... au total, sans les doubles comptes, près de 15 millions de personnes sont touchées, à un titre ou à un autre, par la crise du logement. À bien des égards, pour les pauvres, les classes populaires et moyennes, la situation tend à s’aggraver, en particulier depuis la hausse des prix de l’immobilier des années 2000 et le déclenchement de la crise économique en 2008 ».

Le nombre de constructions par an

D’après Le Monde du 1 12 2017 « les bétonnières tournent à plein avec 418 300 logements mis en chantier entre nov.2016 et oct. 2017, soit 17% de plus que l’année précédente ». La situation est très différente selon les territoires. Alors qu’il y aurait 500 000 demandes de logements sociaux en attente en Ile de France, il y aurait (selon le documentaire du 13 sept. 2017 sur la cinq) 130 000 logements sociaux vides en France. La ville de Vichy aurait été pénalisée de 172 000 euros pour n’avoir pas construit les 20% de logements sociaux imposés alors même que beaucoup de logements sociaux à Vichy ne trouvent pas preneurs. Des exemples de communes dans la même situation dans la région PACA pourraient être donnés.

Les dépenses de logement augmentent plus vite que les salaires

 En France « le décrochage avec les revenus est violent : de 1998 à 2017, les prix de l’immobilier ont été multipliés par 2,5 et les salaires par 1,5 seulement ». Voici ce que déclarait Patrick Artus dans une note du 5 octobre pour la banque Natixis : « C’est de là que provient le sentiment d’appauvrissement de beaucoup de salariés, car la France est l’un des pays de l’Organisation de coopération et de développement économique (OCDE) où ils ont continué de gagner du pouvoir d’achat mais pour l’engloutir dans le logement… Le renchérissement du logement opère un énorme transfert de richesses des pauvres vers les riches, des jeunes vers les vieux. » Le Monde 1er déc. 2017 : « La flambée des prix a pour 1ère conséquence l’éviction des habitants les moins aisés des métropoles, jeunes en tête » qui sont obligés d’aller se loger loin des zones d’activité et qui voient leurs frais de déplacement augmenter. Par ailleurs le dispositif Pinel, qui permet à un investisseur d’acheter un appartement destiné à la location avec des économies d’impôt importantes, serait une bonne chose si les loyers autorisés, étaient véritablement sociaux, si les plafonds de ressource des locataires concernés étaient correctement calculés. Ce serait bien le moindre pour des logements qui sont davantage aidés par l’Etat qu’un logement social classique. Cela supposerait des contrôles sérieux, ce qui n’est pas le cas. Les exonérations fiscales sont à limiter et mieux vaudrait attribuer cette manne importante, au moins en partie, aux logements très sociaux et réduire ainsi des loyers trop élevés.

Avec le dispositif Pinel, de nombreux investisseurs trompés par des promoteurs immobiliers indélicats qui croyaient réaliser l’affaire du siècle, se sont retrouvés pénalisés, voire ruinés, parce que l’appartement acheté ne trouvait pas de locataires dans un marché saturé. Les propriétaires devaient alors rembourser les exonérations. La carotte fiscale avait bien mauvais gout !!! L’aide personnalisée au logement (APL) initiée dans les années 70 a remplacé l’aide à la pierre, c'est-à-dire qu’au lieu d’aider de manière importante la construction du logement, permettant des loyers plus bas, il a été décidé d’aider la personne et de ne pratiquement plus aider la construction, c’est-à-dire l’aide à la pierre. C’était encore les 30 glorieuses (1945 à 1975) et le logement social était considéré comme transitoire pour les ménages. Ce logement est progressivement devenu définitif pour les locataires les plus pauvres. A noter qu’à l’époque, seul le Parti Communiste était opposé à cette réforme. En définitive, la politique du logement n’a pas permis de loger des gens dans le besoin mais plutôt à faire tourner les entreprises du bâtiment. Selon Didier Cormuel économiste de l’immobilier cité par le journal Le Monde du 24 oct. 2017 « cette politique a alimenté une surproduction de logements car si le neuf trouve preneur, elle vide l’ancien dont la vacance s’accroit depuis dix ans même en région parisienne. » Et il ajoute « Pour assurer un logement décent à tous à un coût supportable pour la collectivité, il serait plus économique de réhabiliter l’ancien que de construire du neuf ». Bien sûr le diagnostic de pénurie de logements émane des acteurs du logement neuf qui n’hésitent pas à brandir le chantage à l’emploi. Concernant la politique du logement, nous sommes actuellement à un tournant. Espérons que la future loi ELAN (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) ne fera pas la part trop belle aux lobbies du BTP et aux exonérations fiscales et que les plus mal lotis du système actuel seront mieux pris en compte.

Pour pouvoir prétendre à l’attribution d’un logement H.L.M. les revenus des ménages doivent être inférieurs à un certain plafond de ressources. Les ressources à prendre en compte correspondent à la somme des revenus fiscaux de l’année N-2 de toutes les personnes composant le ménage, soit 2015 pour une attribution en 2017. (Des rumeurs laissent entendre que seraient pris en compte dès 2018  les revenus actuels.)

Trois types de logements sociaux : Les PLAI (Prêt locatif aidé d’intégration) destiné aux ménages les plus modestes Les PLUS (Prêt locatif à usage social) le « classique » Les PLS (Prêt Locatif Social) le « haut de gamme » du logement social. Ainsi, pour une personne seule le plafond de ressources sera pour 2017 - de 12 733 Euros à Paris et de 11 067 Euros en province (hors Ile de France) pour un PLAI - de 23 146 Euros à Paris et de 20 123 Euros en Province. (hors  IdF) pour un PLUS -  de 30 090 Euros à Paris et de 26160 Euros en province (hors IdF) pour un PLS. Pour une famille (4 personnes ou 1 personne avec 2 personnes à charge) le plafond de ressource sera -de 29 781 Euros à Paris et de 21 575Euros en province (hors IdF) pour un PLAI -de 54 141 Euros à Paris et de39 013 Euros en province (hors IdF) pour un PLUS - de 70383 Euros à Paris et de 50 717 en province en province ( hors IdF) pour un PLS. Au 1/1/2015 seulement 75 000 nouveaux logements sociaux  livrés (l’USH parle de  100 000  et dans Le Monde du. 27 09 17, 4ème col. Les HLM construisent 100 000 logements par an) dont 87% de neufs et parmi lesquels 20% en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), achetés à des promoteurs privés. (Ce taux a fortement augmenté puisqu’il se situe aujourd’hui aux environs de 5O% voire 80% selon les organismes et les années de livraison) A noter qu’il est très difficile de connaitre exactement le nombre de logements livrés, car parfois, on parle de logements financés ou autorisés et les organismes sociaux ont souvent tendance à gonfler à la fois le nombre de logements en cours de construction ainsi que ceux dont ils sont propriétaires

La répartition de ces nouveaux logements    Ces plafonds de ressource permettent théoriquement à 75 % de la population française d’accéder à un logement dit social. Mais peut-on encore parler de logement social pour un PLUS sauf peut-être dans des zones extrêmement tendues où les loyers du privé sont très élevés. En réalité 80% des familles « entrantes » aujourd’hui logées par les organismes de logements sociaux ont des revenus inférieurs à 80% des plafonds et 20% des familles logées ont des revenus inférieurs à 20% des plafonds de ressource. Le logement social reste bien attribué aux familles modestes et compte tenu de la crise actuelle et du chômage, les demandeurs de logement ont des ressources toujours plus faibles. Loyers et charges trop élevés. Compte tenu du coût de la réalisation de ces logements, et de leurs financements, les loyers de tous ces logements sont trop élevés, notamment pour les logements récents. Ainsi, un loyer pour un T2 en province pourra atteindre 450 Euros par mois (dont 50 Euros de charges) pour un financement PLAI, avec plafond de ressource de 11 000 Euros imposable, soit un taux d’effort de 45% sans l’aide personnalisée au logement, ce qui est le cas lorsque le candidat est proche du plafond. Un T4 récent, toujours financement PLAI, aura un loyer de l’ordre de 500 Euros par mois (dont 60 Euros de charges sans chauffage collectif) pour un plafond de ressource du ménage de 21 575 Euros. Un candidat locataire à environ 60% du plafond de ressource aura un taux d’effort de plus de 45% avant une éventuelle Aide Personnalisée au logement (APL). Si un locataire voit ses revenus augmenter sensiblement, il lui sera pratiqué un supplément de loyer de solidarité (S.L.S.), dès que les revenus dépassent 25 à 35 000 Euros imposable pour une personne seule et selon le type de logement et 45 à 65 000 Euros de revenu annuel imposable pour 4 personnes résidentes ou 1 personne avec 2 personnes à charge. Les charges locatives ont augmenté dans des proportions considérables. Le coût du chauffage, de l’eau et de l’électricité surtout dans les immeubles anciens peut atteindre des demi-loyers. Les bailleurs sociaux ont complètement laissé tomber le chauffage collectif (hors eau chaude), qui est beaucoup plus intéressant techniquement et économiquement, au profit des chaudières individuelles   gaz où l’abonnement est dû, même si l’occupant ne se chauffe pas ou se chauffe avec de mauvais poêles à pétrole dangereux pour les habitants et pour le bâti (condensations). Les vendeurs d’eau, par ailleurs refusent, surtout dans les résidences importantes de poser des compteurs à proximité du logement (comme pour l’électricité) laissant à la charge des habitants les éventuelles fuites sur les canalisations entre le compteur général et les appartements. A.P.L. Se greffe en diminution de  ces loyers trop élevés  l’aide personnalisée au logement (APL)  en fonction des revenus des familles. Une partie de cette aide est destinée à alléger les charges locatives. Avec la montée du chômage et de la précarité, l’aide à la personne a augmenté dans des proportions importantes et atteint aujourd’hui 40% des loyers  d’un organisme bailleur et parfois d’avantage selon la population logée. ...  Tous les gouvernements successifs depuis plus de 20 ans n’ont cessé de rogner cette APL. Et fin 2017, le gouvernement a décidé de baisser l’APL de 30 à 60 euros par mois. Pour que la mesure soit neutre pour les locataires, les bailleurs sociaux devront baisser les loyers de 30 à 60 Euros. D’après Le Monde du 16 09 17, selon le périmètre retenu pour la baisse des loyers – les 5 millions de ménages locataires HLM ou les 2,5 millions qui touchent l’aide personnalisée au logement (APL) - la ponction dans les finances des bailleurs sociaux sera de 3 ou 1,5 milliard d’euros. L’Union sociale pour l’habitat qui fédère les 723 organismes HLM a réagi en ces termes le 13 sept. 2017 en fustigeant : « des baisses insoutenables de loyers pour compenser une volonté unilatérale de Bercy de baisser drastiquement les APL. Cela fait courir un risque majeur à un secteur qui loge 11 millions de personnes, produit plus de 100.000 logements sociaux par an et génère 300.000 emplois. » Cela inquiète aussi les promoteurs immobiliers puisque le secteur social représente 30% de leur production. Le gouvernement part du principe que les bailleurs sociaux ont des réserves importantes qui leur permettront de réaliser ces baisses de loyer sans grand dommage. Ce qui n’est pas évident. Certes la valeur des 4,5 millions de logements du secteur qui avoisine les 200 milliards d’euros est importante, mais la dette cumulée atteint 160 milliards d’euros en 2017. Et les trésoreries des organismes HLM sont très différentes les unes des autres. Les offices publics dans des territoires en déclin où les loyers baissent, où la vacance progresse n’ont aucune réserve. A l’opposé, un rapport de la Caisse des dépôts et consignations recense une trentaine d’offices ou sociétés HLM « dodus » qui disposent d’un gros potentiel financier.  Dès 2010 sous la pression du gouvernement de l’époque une péréquation des trésoreries avait été mise en place. Le Monde du 4 nov. 2017 souligne l’injustice de l’art.52 du projet de loi de finances de 2018 « qui épargne le secteur privé alors qu’il consomme plus de la moitié des 18,5 milliards d’euros d’allocation logement » Malgré les protestations d’une vingtaine de députés qui demandaient la suppression de l’art. 52 il est passé. Ce qui a entraîné le commentaire suivant du député communiste de Seine St Denis : « on  a mis 120 ans à construire le modèle de logement social que toute l’Europe nous envie et il peut être défait en deux ou trois ans ».  Le slogan «Small is beautiful » , qui fit florès à la fin du siècle dernier est aujourd’hui  devenu caduc  dans le monde du logement social. Compte tenu de la volonté de l’exécutif de baisser l’APL et les loyers, les organismes sont maintenant obligés de se regrouper pour continuer à vivre et les plus riches doivent se marier avec les moins aisés. Cette course qui avait commencé déjà quelques années plus tôt aboutit à des sociétés ou des groupes dont le patrimoine dépasse les 100 ou 200 000 logements. Il est certain qu’il est alors possible de disposer d’une ingénierie très forte et efficace. En même temps une gestion sociale de proximité reste indispensable. Une transition numérique bien pensée permettra de changer de mode de gouvernance   pour aboutir à des structures en plateforme où l’information circulera sans entraves, et comme l’observe Michel Serres, où ce n’est plus la hiérarchie et les diplômes qui priment mais la compétence réelle. Tout cela suppose une véritable révolution passant par un rajeunissement des esprits. Cela prendra un peu de temps !